險資再加碼公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）投資。

2月18日，中國人壽在官網(wǎng)披露關(guān)聯(lián)交易公告稱，該公司、首景投資及財信人壽擬與國壽置業(yè)、北京朗佳私募及創(chuàng)弛企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）訂立合伙協(xié)議，已成立北京平準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“合伙企業(yè)”）。

進(jìn)一步來看，中國人壽、首景投資、財信人壽作為有限合伙人（LP），國壽置業(yè)、北京朗佳私募作為普通合伙人（GP），創(chuàng)弛企業(yè)管理作為特殊有限合伙人（SLP）。

基金規(guī)模方面，全體合伙人認(rèn)繳出資總額達(dá)52.37億元。其中，中國人壽認(rèn)繳出資35億元，財信人壽認(rèn)繳出資7億元。

記者了解到，合伙企業(yè)將聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資。在業(yè)內(nèi)人士看來，這有助于存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)健康發(fā)展。同時，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具備“股+債”屬性，有助于提升保險資金組合收益。

風(fēng)險低收益穩(wěn)健

“本次交易是公司以國家戰(zhàn)略為契機，與合作方強強聯(lián)合開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs領(lǐng)域投資，通過設(shè)立合伙企業(yè)的形式，以期共同獲取收益。”中國人壽表示。

具體而言，合伙企業(yè)原則上只進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資，覆蓋的產(chǎn)品包括產(chǎn)權(quán)類的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs、特許經(jīng)營權(quán)類或經(jīng)營收益權(quán)類及其他類的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，重點覆蓋京津冀、雄安新區(qū)、長三角、粵港澳大灣區(qū)、海南自貿(mào)區(qū)以及其他具有投資價值的區(qū)域。

根據(jù)公告，國壽資本將擔(dān)任合伙企業(yè)的管理人；創(chuàng)弛企業(yè)管理作為國壽資本擬設(shè)立的管理團隊跟投平臺，將對合伙企業(yè)出資100萬元。

事實上，不僅是中國人壽，近段時間以來，多個REITs的戰(zhàn)略投資者中都有險資的身影。以2024年11月上市的招商高速公路REIT為例，中國人壽、平安人壽、人保壽險、紫金財險分別通過產(chǎn)品賬戶或自有資金成為該REIT的戰(zhàn)略投資方，保險公司的戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下配售份額之和占總份額的14.74%。

那么，險企為何對公募REITs青睞有加？“公募REITs作為一種資產(chǎn)配置工具，具有低風(fēng)險、穩(wěn)收益的特點，適合追求長期穩(wěn)定投資收益的穩(wěn)健型投資者。”國壽投資不動產(chǎn)投資事業(yè)部副總經(jīng)理韓萌指出。

他進(jìn)一步分析道，一方面，公募REITs與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性低，能夠分散風(fēng)險、優(yōu)化投資組合，滿足投資者的配置需求；另一方面，公募REITs具備強制高分紅和分紅穩(wěn)定的優(yōu)勢，其收益中等（在免稅的政策下實際更高），波動性介于一般固收類產(chǎn)品和權(quán)益類產(chǎn)品之間，其風(fēng)險收益特征使其在股債組合配置中，能夠發(fā)揮良好的分散風(fēng)險和提升投資組合夏普比率的作用。

排排網(wǎng)財富理財師榮浩在接受記者采訪時表示，險資積極配置公募REITs有以下四方面原因：一是因為收益匹配，公募REITs底層資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定（如年化分派率為4%—12%），契合險資長期穩(wěn)健的收益需求；二是在政策紅利影響下，試點擴容、保險公司償付規(guī)則優(yōu)化（下調(diào)投資公募REITs的風(fēng)險因子）等都有利于降低配置成本；三是出于分散風(fēng)險的需求，公募REITs與股債相關(guān)性低，有利于險企優(yōu)化組合的風(fēng)險收益比；四是REITs久期長，匹配險資負(fù)債端的長期性特點。

“公募REITs的股息率一般高于國債收益率，在利率下行周期中為投資者提供了可能獲得更高和更確定收益的投資選擇。”中信建投國家電投新能源REIT基金經(jīng)理徐程龍指出，公募REITs在我國作為一種新興的投資品種兼具股性與債性，募集的資金主要用于投資具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施項目，其與股票、債券等傳統(tǒng)資產(chǎn)的相關(guān)性較低，具有收益穩(wěn)定性高、投資門檻低、流動性高等優(yōu)點。

仍有痛點待解

不過，盡管REITs的投資價值已經(jīng)得到越來越多險資的認(rèn)可，但是仍有不少難點堵點有待突破。

韓萌指出，首先，市場流動性略顯不足，整體換手率偏低，單只REIT產(chǎn)品體量較小，對于承接保險資金等大體量資金的難度較大。對此，他建議，簡化擴募流程、提升擴募效率，推動REITs產(chǎn)品通過資產(chǎn)收購和處置優(yōu)化資產(chǎn)組合，提升市場的流動性。

其次，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給不足，原始權(quán)益人對于將體系內(nèi)最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)裝入REITs缺乏動力，建議進(jìn)一步放寬資產(chǎn)準(zhǔn)入限制，協(xié)調(diào)土地年限續(xù)期等政策加快落地，鼓勵原始權(quán)益人拿出更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市。

最后，險資投資REITs仍有掣肘。例如，目前受償付能力約束較大，建議進(jìn)一步優(yōu)化相關(guān)政策，適當(dāng)降低投資風(fēng)險因子，提升險資的投資意愿。

“當(dāng)前，險資參與REITs投資面臨資產(chǎn)供給不足、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺的難題，部分項目運營存在波動，譬如產(chǎn)業(yè)園出租率下滑等。”榮浩認(rèn)為，償付能力計算限制、稅收、土地續(xù)期細(xì)則等也有待完善。此外，REITs還存在估值難度較大、底層數(shù)據(jù)透明度低、運營跟蹤復(fù)雜等問題。

韓萌預(yù)計，2025年險資將繼續(xù)積極搶灘優(yōu)質(zhì)公募REITs戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下投資以及二級市場擇時交易，保持市場重要基石機構(gòu)投資人的地位。同時，隨著多層次REITs市場的建立和完善，保險機構(gòu)也將參與REITs全鏈條配置，如探索公募REITs上游配置機會，戰(zhàn)略布局符合公募REITs上市要求和政策鼓勵方向的Pre-REITs和私募REITs。此外，險資在角色上也不僅作為投資者，還可能深度參與產(chǎn)品方案設(shè)計，與發(fā)行人共同打磨產(chǎn)品條款。

大家資產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，我國豐富的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型和巨大的存量規(guī)模亟待開發(fā)，隨著國家政策的持續(xù)支持和相關(guān)制度的不斷完善，中長期資金配置需求的不斷增加，公募REITs將迎來更加廣闊的發(fā)展空間，也為保險資管等機構(gòu)提供廣闊的資產(chǎn)配置空間。

“但同時也需要意識到，目前公募REITs市場尚待進(jìn)一步培育，各項頂層制度正在逐步建設(shè)完善過程中，隨著經(jīng)濟周期的變化以及市場的逐步成熟，現(xiàn)有部分項目亦可能迎來出清，對投資者的投研能力是不小的挑戰(zhàn)。因此，投資公募REITs也需仔細(xì)甄別。”上述負(fù)責(zé)人說。

記者：王瑩