證券時報記者 張達

近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《提振消費專項行動方案》（以下簡稱《行動方案》）在大宗消費更新升級行動方面明確提出，更好滿足住房消費需求，持續用力推動房地產市場止跌回穩。這是中央首次在促消費文件中強調穩樓市并提出相應舉措，體現了中央穩預期、強信心的決心。

值得注意的是，在多項穩樓市舉措中，《行動方案》重點提及了住房公積金政策優化方向。接受證券時報記者采訪的業內人士認為，《行動方案》特別重視發揮住房公積金作用，涉及繳存、提取、貸款的全鏈條，這在近期房地產市場相關政策中屬于首次，充分體現了住房公積金制度在提升繳存人住房支付能力、充分釋放剛性和改善性住房需求，進而促進房地產市場止跌回穩方面能夠發揮的重要作用。適時降低公積金貸款利率，將進一步降低購房者置業成本，也有望為個人住房商業貸款利率的下調釋放一定空間。擴大公積金使用范圍、支持提取付首付同時貸款，可有效緩解首付款壓力，同時賦能居住服務領域。

1  當前公積金利率已成后續商貸利率下調堵點

在更好滿足住房消費需求方面，《行動方案》除了涉及城中村改造、專項債收購存量商品房、落實稅收政策等，重點提及的措施是住房公積金政策的優化，其中首次明確提出“適時降低住房公積金貸款利率”，這也是此前市場期待和呼聲較高的政策之一。

“回溯商業貸款與住房公積金貸款近年來調整過程，自2019年商貸利率換‘錨’成5年期以上貸款市場報價利率（LPR）以來，5年期以上LPR已累計調降125個基點，其間各城市的浮動加點數也有不同程度的降低，而5年期以上公積金貸款利率自2019年以來僅調降2次共40個基點。”中指研究院政策研究總監陳文靜告訴記者，年內適時降低公積金貸款利率，將進一步降低購房者置業成本，而公積金貸款利率下調，也有望為商貸利率的下調釋放一定空間。

根據中國人民銀行公布的最新數據，2月個人住房新發放貸款（本外幣）加權平均利率約3.1%，比上年同期低約70個基點。而當前5年以上住房公積金貸款利率為首套2.85%、二套3.325%。去年底有部分城市個別銀行的首套房貸利率降至2.6%，曾出現商貸與公積金貸款利率“倒掛”現象，不久后商貸利率便上調至不低于公積金貸款利率。

在申萬宏源房地產行業首席分析師袁豪看來，商貸利率持續下行，但公積金貸款利率自2024年5月調整以來持續不變，當前公積金貸款利率已成為后續商貸利率下行的堵點。《行動方案》強調“適時降低住房公積金貸款利率”，后續商貸利率也將有更大下降空間，這將推動租金回報率與商貸利率息差收窄，房產配置性價比提升，居民購房積極性也會持續提升。

“今年《政府工作報告》提出適時降準降息，未來公積金貸款和商業貸款利率的利差也將越來越小。在此背景下，《行動方案》提出降低住房公積金貸款利率，一方面是響應《政府工作報告》，另外一方面也是為商業房貸利率下調留有空間。”上海易居房地產研究院院長丁祖昱說。

2  擴大公積金使用范圍賦能居住服務領域

除了降低公積金貸款利率，《行動方案》中還提出，“擴大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進靈活就業人員繳存試點工作”。國家發展改革委副主任李春臨在國新辦提振消費有關情況發布會上也表示，擴大住房公積金使用范圍等政策，相關職能部門在積極推進。

對于“擴大住房公積金使用范圍”，清華大學房地產研究中心主任吳璟對記者表示，去年底以來，有不少城市已經自主推動住房公積金使用范圍擴大，比如擴大對租賃提取的支持，跨城市購房提取和代際互助提取，維修、裝修、加裝電梯甚至繳納物業費為目的的提取等。

丁祖昱也表示，從目前北京、上海、深圳等重點城市支付物業費、加裝電梯或更新老舊電梯、用于房屋住宅專項維修資金的續籌與補建等的試點來看，未來住房公積金的使用范圍也許可以從住房金融工具進一步向綜合性居住保障體系轉型，一方面可以提高租房租賃提取，另一方面則可以從老舊小區改造及支付物業費等居住服務領域著手。

對于“支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款”，丁祖昱認為，這打破了原有“先付首付再提公積金”的流程，可有效緩解首付款壓力，降低購房門檻，對市場促進力度較大。

近日，深圳、河南省均優化了住房公積金政策，其中，深圳提出貸款最高額度提高至231萬元、調整最低首付款比例、優化多子女家庭貸款政策、加大利息補貼力度等；河南省提出放寬貸款限制、提升貸款額度、支持多子女家庭貸款政策、支持“住房公積金直還”模式等。浙江省在《大力提振和擴大消費專項行動實施方案》中提出，支持繳存人提取個人賬戶住房公積金支付購買新建商品房首付款。

吳璟進一步對記者表示，《行動方案》特別重視發揮住房公積金作用，涉及繳存、提取、貸款的全鏈條，這也是近期房地產市場相關政策中首次提及，體現了住房公積金制度在提升繳存人住房支付能力、充分釋放剛性和改善性住房需求，進而促進房地產市場止跌回穩方面能夠發揮的重要作用。

3  進一步降低交易稅費釋放住房改善需求

在更好滿足住房消費需求方面，《行動方案》中還提出，“落實促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策”。

在陳文靜看來，本次政策更加強調“落實”，或意味著房地產有關稅收政策更多是前期已經出臺政策的落實見效。去年底，房地產相關稅收政策包括降低契稅稅率、調整一線城市增值稅政策以及降低土地增值稅預征率下限等。

不過，國海證券首席經濟學家夏磊則對記者表示，在稅費方面，進一步降低交易稅費也是關鍵舉措。例如，可考慮取消二手房交易中的個人所得稅。目前，一線城市出售二手房時，若滿足“滿五唯一”條件可免征個人所得稅，但出售滿五不唯一的二手房時，需繳納出售計稅價格與房產原值、轉讓過程繳納的稅金差額的20%，或者按出售計稅價格的1%繳納個人所得稅。這一政策限制了部分改善性需求的釋放。

“二手房市場是保障房地產市場健康循環的關鍵環節，它不僅能為新房市場釋放需求空間，還能滿足不同層次購房者的需求。尤其是對于有改善居住條件的家庭來說，置換需求應得到大力支持。取消個人所得稅將放寬置換的挑選時間，降低交易成本，為居民置換住房提供有力支持，從而進一步促進房地產市場的良性發展。”夏磊說。