2月20日，上海2025年首批土拍啟幕。當(dāng)天，共出讓4宗涉宅用地，總土地出讓面積95949.83平方米，總規(guī)劃建筑面積227161.78平方米，總起始價(jià)119.24億元。最終4宗地塊均溢價(jià)成交，共攬金159.26億元，整體溢價(jià)率約為33.83%。其中，虹口地塊以117474元/平方米的成交樓面價(jià)，刷新區(qū)域單價(jià)紀(jì)錄。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，4宗地塊均溢價(jià)成交，說明房企對(duì)未來市場(chǎng)有信心。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1月上海新房?jī)r(jià)格同比上漲5.6%，領(lǐng)跑70城，這給房企提供不少底氣。不過，此次土拍的4宗地均為聯(lián)合體拿地，也顯示出房企謹(jǐn)慎的一面。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，上海誠(chéng)意滿滿，本次出讓地塊均為優(yōu)質(zhì)地塊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，基本都是溢價(jià)成交。虹口地塊刷新區(qū)域單價(jià)紀(jì)錄，與上海豪宅市場(chǎng)走出獨(dú)立行情有直接關(guān)系。目前，上海樓市已經(jīng)進(jìn)入存量市場(chǎng)，中高端改善需求比較旺盛，未來產(chǎn)品推出的趨勢(shì)將是填補(bǔ)頂豪高質(zhì)量產(chǎn)品空白。

金地、龍湖回歸，積極補(bǔ)倉(cāng)

此次土拍的競(jìng)買方依然是央國(guó)企老面孔以及資金充裕的混合制企業(yè)、民企。其中最大的亮點(diǎn)是，頭部民企龍湖積極回歸，在土地市場(chǎng)消失近兩年的金地也重回一二線城市土地牌桌。

2月20日上午，金地聯(lián)合國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、星獅地產(chǎn)以8.15億元競(jìng)得松江區(qū)SJC10008單元05a-24號(hào)地塊，出讓面積25913.27平方米，樓面價(jià)26216元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/平米，溢價(jià)率13.98%。這是金地時(shí)隔1年10個(gè)月后再次在上海公開市場(chǎng)拿地，標(biāo)志著其在平穩(wěn)度過償債高峰后，重新回歸高能級(jí)城市土地市場(chǎng)。此前，1月21日，金地以1.86億元總價(jià)，競(jìng)得位于杭州臨平老城的一宗地塊，溢價(jià)率31%。

業(yè)內(nèi)分析人士指出，金地在長(zhǎng)三角地區(qū)的幾個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目去化后，急需補(bǔ)充貨值。另外，金地的流動(dòng)性壓力緩解后，已經(jīng)有余力補(bǔ)庫存，本周金地將兌付一筆17.6億元的債券，兌付后將成為目前為數(shù)不多基本完成公開債兌付、實(shí)現(xiàn)安全上岸的規(guī)模房企。

金地集團(tuán)表示，本次金地聯(lián)合國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、星獅地產(chǎn)競(jìng)得的地塊處于松江新城核心地段，周邊長(zhǎng)期斷供，規(guī)劃為高端低密產(chǎn)品，將以創(chuàng)新型大面寬疊加產(chǎn)品為主，附加部分合院產(chǎn)品，產(chǎn)品預(yù)計(jì)會(huì)有全面升級(jí)。

此次土拍，龍湖集團(tuán)&浙江建華聯(lián)合體以10.57億元競(jìng)得上海奉賢區(qū)奉賢新城10單元06-07地塊，成交樓面價(jià)20473元/平方米，溢價(jià)率約16.57%。2024年4月16日，龍湖集團(tuán)&浙江建華聯(lián)合體以15.37億元觸頂搖號(hào)拿下上海奉賢新城地塊。此次土拍兩家民營(yíng)房企再次聯(lián)手拿地，顯示出其對(duì)一線城市優(yōu)質(zhì)板塊的持續(xù)深耕策略。不過，在市場(chǎng)調(diào)整周期內(nèi)，龍湖也面臨去化壓力。2025年1月，龍湖合同銷售額44.6億元，同比下跌36.38%。

聯(lián)合拿地成趨勢(shì)

本次土拍的另一顯著特點(diǎn)是聯(lián)合拿地成為主流，4宗地塊均由聯(lián)合體競(jìng)得。

中指研究院上海分析師蘇曉東認(rèn)為，本輪土拍民企以及混合所有制企業(yè)拿地積極性較去年有所提高，且通過合作方式重回市場(chǎng)補(bǔ)倉(cāng)，表明市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)。

央國(guó)企堅(jiān)守一線城市市場(chǎng)，產(chǎn)品力、資金實(shí)力仍然待考，壓力非常大。聯(lián)合體拿地的方式有助于房企分散資金壓力，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是對(duì)于總價(jià)較高的虹口、浦東地塊，聯(lián)合拿地能夠整合各方資源，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

本次土拍，虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊熱度最高，吸引了中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口&綠城聯(lián)合體、華潤(rùn)置地&越秀聯(lián)合體、金茂&慶隆聯(lián)合體等5家競(jìng)買方參與。該地塊起始價(jià)約64.86億元，起始樓面價(jià)85001元/平方米，經(jīng)過184輪競(jìng)價(jià)，由金茂&慶隆聯(lián)合體以總價(jià)89.64億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)117474元/平方米，溢價(jià)率為38.2%，刷新了虹口區(qū)土拍單價(jià)紀(jì)錄。

該地塊位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)嘉興路街道瑞虹新城板塊，周邊配套成熟，教育、綠地等資源豐富，規(guī)劃為普通商品房用地，中小套型住宅建筑面積不得低于住宅總建筑面積的40%。

浦東新區(qū)新楊思地塊同樣競(jìng)爭(zhēng)激烈，共有6家競(jìng)買人參與。華潤(rùn)置地&越秀聯(lián)合體經(jīng)過多輪競(jìng)價(jià)，最終以50.9013億元拿下該地塊，成交樓面價(jià)7.47萬元/平方米，溢價(jià)率為33.4%。此前，華潤(rùn)&越秀&中能建聯(lián)合體也曾在該板塊以高價(jià)競(jìng)得地塊，顯示出開發(fā)商對(duì)這一區(qū)域的看好。

有意思的是，華潤(rùn)置地&越秀聯(lián)合體剛拿下新楊思地塊，落敗的招商蛇口便在客戶群里發(fā)布了一則海報(bào)，號(hào)稱板塊熱度“再沸騰”。招商蛇口發(fā)出的海報(bào)主題是新楊思地塊成交樓板價(jià)7.47萬元/平方米，與招商蛇口位于三林板塊的招商甄境項(xiàng)目直線距離約為6~7公里。但招商蛇口項(xiàng)目地塊成交于2023年10月，樓面價(jià)約為3.93萬元/平方米。言下之意，招商蛇口的項(xiàng)目仍有溢價(jià)空間。

值得關(guān)注的是，房企競(jìng)拍郊區(qū)地塊時(shí)，也開始采用聯(lián)合拿地的方式，顯示出房企在投資決策上的謹(jǐn)慎態(tài)度。

盧文曦表示，此次拍賣的4幅地塊均有溢價(jià)，反映出房企對(duì)市場(chǎng)前景保持樂觀態(tài)度，尤其是在上海房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的背景下，房企拿地信心得到進(jìn)一步增強(qiáng)。同時(shí)，土拍市場(chǎng)的熱度有望傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，加之上海購(gòu)房政策仍有放松空間，這將有助于穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體企穩(wěn)。

總體來看，上海2025年首場(chǎng)土拍結(jié)果顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步復(fù)蘇，央國(guó)企繼續(xù)發(fā)揮主導(dǎo)作用，民企也在積極回歸市場(chǎng)。隨著土地市場(chǎng)的活躍，未來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品品質(zhì)有望得到進(jìn)一步優(yōu)化，房企將繼續(xù)“卷”資金實(shí)力、“卷”產(chǎn)品，為市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展注入新的動(dòng)力。