2024年，上市物業企業的業績表現如何？

隨著上市物企2024年報披露基本結束，《每日經濟新聞》記者梳理57家上市物企2024年度業績報告發現，頭部物企依然保持了一定增速，但來自關聯方的影響依然存在。部分物企營收出現負增長，行業兩極分化明顯。另一方面，行業“增收不增利”情況依然存在，57家上市物企去年總營收同比增長4.6%至2809.91億元，凈利潤同比下滑19.1%至115.12億元。

“這受到多方面因素影響，包括物業費的限價、降價、打折等政策和輿情等。同時，物企為了保盤、拓盤，加大了在社區內的資金投入。”中物智庫高級研究員宋子謙通過微信向每經記者分析指出，受宏觀經濟環境影響，物業行業的市拓、回款均受到嚴重影響，導致去年不少并購企業很難達成之前定下的業績預期，并造成商譽減值、應收賬款增加。

營收增速放緩，利潤降幅明顯

2024年，上市物企營收增速持續放緩，利潤降幅明顯。

億翰物研數據顯示，57家已披露2024年度業績報告的上市物企營業收入總額約2809.91億元，同比增幅為4.6%，相較于2023年8.6%的增幅下降了4個百分點；僅27家物企增速高于該比例，占比不足一半。從企業屬性來看，國資物企的抗風險能力相對較強，2024年營收增速為8.9%，而民營物企的營收增速僅為1.7%。

去年共有8家物企營收超過百億元，其中兩家物企營收超過300億元：碧桂園服務以總營收約439.93億元的斷檔優勢繼續居行業第一，緊隨其后的萬物云收入約為362.24億元；共有11家物企的營收超過行業均值（49.30億元）。

2024年上市物企營收TOP10 來源：Wind

與此同時，包括雅生活服務、金科服務、建發物業、合景悠活、世茂服務等在內的17家物企營收同比呈現負增長。其中，魯商服務、朗詩綠色生活、星悅康旅、方圓生活服務、雅生活服務五家企業營收同比降幅均超過10%。

從凈利潤方面來看，去年57家上市物企凈利潤總額達115.15億元，同比下降19.1%，均值回落至2.02億元，行業“增收不增利”現象顯著。其中，華潤萬象生活盈利能力優勢依舊保持，2024年以36.29億元的歸母凈利潤穩居行業首位。

去年共有19家物企凈利潤出現負增長，其中13家陷入虧損，較2023年有所增加。其中，雅生活服務、合景悠活和金科服務的凈虧損金額分別為31.27億元、5.59億元和5.51億元。

此外，超五成物企的凈利潤同比下滑，其中合景悠活下滑996.44%居行業第一，雅生活服務則下滑了547.51%。而在凈利潤同比增長的物企中，碧桂園服務和鑫苑服務的增幅分別達262.78%和212%

“上市物企盈利空間進一步壓縮，主要源于三重壓力共振。”億翰物研分析指出，一是剛性人力成本攀升；二是部分項目物業費收繳率下滑；三是關聯方應收款壞賬風險持續釋放，部分物企繼續集體大額減值準備，對利潤形成二次侵蝕。

2024年上市物企歸母凈利潤TOP10 來源：Wind

以雅生活服務為例，2024年是其上市6年以來的首次虧損。對此，雅生活服務表示，主要由于關聯方客戶信貸風險增加、年內計提大額減值虧損所致，報告期內僅金融資產減值損失計提金額同比增加709.5%至43.29億元。此外，其他業務板塊受到經濟環境和服務品質提升影響，利潤率承壓。

首次虧損的還有合景悠活，去年虧損約5.59億元。合景悠活管理層在業績會上表示，虧損主要源于兩方面：一是受地產行業下行趨勢影響，關聯方欠款回收的進度放緩，基于審慎原則，公司對回收存在較大壓力的應收賬款進行了減值處理；二是鑒于當前市場競爭越發激烈，公司過往收購的部分附屬公司，其若干的業務合同未能續簽，為客觀反映資產的價值，對相關商業進行了3億元的商譽減值準備。不過管理層表示，應收賬款減值和商譽減值均屬于非現金的虧損，并不影響公司核心經營指標的表現。

“受宏觀經濟環境影響，物業行業的市拓、回款均受到嚴重影響，這導致很多并購企業很難達成之前定下的業績預期，并造成商譽減值、應收賬款增加。”中物智庫高級研究員宋子謙在接受每經記者采訪時分析指出，在保交樓政策背景下，開發商房屋交付質量有所下降，且開發商自身持有大量空置房，這導致部分買房人因房屋質量等問題而不交物業費，物業企業被迫與開發商發生大量未售空置房物業費交易，產生大量應收賬款。

“行業進入管理權大換手時代”

值得注意的是，包括如萬物云、合景悠活等部分物企，在財報中已不再披露管理面積數據。

在弱化規模的情況下，去年物企的規模競爭依然延續了往年格局，51家公布在管面積規模的物企平均增速約為5.7%，增速持續放緩。其中，碧桂園服務依然以10.37億平方米的在管面積穩坐行業第一，同比增長8.4%；緊隨其后的是保利物業和恒大物業，在管面積分別為8.03億平方米和5.79億平方米。

而雅生活服務、世茂服務、彩生活等10家物企的在管面積出現負增長。

以世茂服務為例，去年其在管建筑面積為2.18億平方米，同比減少12.8%。世茂服務對此表示，2024年集團聚焦經營能效，對所有在管項目進行系統性盤點，通過對標調研和項目評估，就各項目的發展潛力及經營貢獻，主動匹配資源配置策略，其中終止在管建筑面積6090萬平方米，同比增加7.2%；終止合約面積6220萬平方米，同比增加5.1%。

再看雅生活服務，去年在管面積下滑6.8%至5.51億平方米，減少約4000萬平方米，其中公建業態減少了約3500萬平方米的在管面積。對此，雅生活服務解釋稱，年內持續優化項目結構，逐步退出部分低回款、低轉化低效益的問題項目和孤島城市，提升項目集中度并鞏固區域規模優勢，導致在管項目數量及覆蓋城市有所下降。

2024年上市物企各項業績指標行業第一 來源：億翰物研

據億翰物研統計，2024年上市物企合管比（即合約管理面積與在管面積的比值）約為1.3，較2023年下滑0.1，預示著未來12—18個月物企的增長能見度顯著降低。

在業內人士看來，隨著物業管理行業逐漸成熟，物企管理面積增速將進一步放緩，行業發展重心轉向“質重于量”。企業擴張策略從單純的規模優先轉變為效益優先，區域聚焦和城市深耕已成為行業共識。

每經記者注意到，越來越多的物企開始制定明確的城市深耕計劃，設定單個城市內的在管項目數量或規模目標，以集中資源提升項目質量和運營效率。

以萬物云為例，早在2020年就提出將“蝶城”戰略作為未來十年的核心發展方向。截至2024年末，萬物云的蝶城數量已增長至666個。在今年3月26日的業績發布會上，萬物云董事長、執行董事兼總經理朱保全表示：“希望在未來新的3年事業計劃書之后，蝶城能夠超過1000個。在蝶城策略之下，過去3年公司的項目密度越來越集中。在中國經濟最發達的前50個城市，萬物云的項目市場占有率數一數二。”

“物業行業的集中度正在加速提升，這種集中度可能不是面積、收入層面的，而是優質項目和利潤層面的。”宋子謙分析指出，頭部物企正在壟斷市場上的優質住宅、非住宅項目，并創造越來越多的利潤，而其他物企可能會管理大量的普通項目，并持續受到收繳率差、利潤率低、投訴高的影響。

“包括保利物業、招商積余、萬物云、綠城服務等物企，2024年拓展項目多以一二線城市的高質量、高利潤項目為主。其他物業公司為了維持管理規模，項目拓展質量相對較差。”宋子謙表示，個別頭部物業公司進行了項目大換倉，“物業公司在2024年大規模退出、換倉，印證了我們之前的判斷，那就是物業行業進入管理權大換手時代”。