內地消費品牌赴港開店展業的勢頭仍在持續。有數據顯示，在港開店及正在裝修的內地消費品牌中，僅餐飲企業就超過30家。而近一年呈現的新趨勢是，除餐飲品牌之外，包括電商巨頭、大型超市等更多消費業態陸續進軍香港市場。

以近期淘寶在香港開設線下家具實體店為契機，證券時報實地走訪了包括該店在內的多家內地消費品牌新門店，探訪其對深度調整中的香港零售物業市場相關影響。

有業內人士分析，內地新興消費品牌涌入，給香港零售市場注入活力，同時還一定程度上激活了零售物業租賃市場，提振市場信心。

內地電商巨頭先后赴港開店

除了內地網紅茶飲、餐飲品牌，電商巨頭也開始進軍香港市場，開設線下體驗店。今年2月底，淘寶在香港尖沙咀中港城開設了“PapaHome淘寶家具實體店”，首階段運營面積超2.5萬平方呎。

證券時報記者日前實地探訪發現，作為淘寶在香港開設的首家線下店，PapaHome淘寶家具實體店吸引了大量香港本地消費者。記者進店體驗了解到，這里有近萬件家具、衛浴潔具、裝修建材等，大部分來自淘寶商家，消費者可以掃描商品二維碼，在線上實現下單購買。

值得注意的是，結合香港本地房屋空間小的特點，該店展示了不少小巧、精致但功能性強的家具。此外，從室內設計到全屋訂制，再到選材選品，到送貨上門等，該店還提供一站式服務。除了淘寶，還有消息稱，京東自去年起已部署在港開展業務，包括聘請電器零售員工及尋找鋪位，計劃在香港開設線下自營“京東MALL”，主要銷售家用電器產品。

據記者觀察，近一年來，進入香港市場的內地品牌業態已經從餐飲業逐步延伸至其他消費業態。比如去年9月，內地平價超市“好特賣 HotMaxx”正式進入香港，且在兩個月的時間內開了4家店。

記者走訪還發現，類似“好特賣 HotMaxx”以及一些內地市場熟知餐飲品牌，一般較多選址于香港的民生區，比如好特賣超市近期就在上水中心開設了其在香港的第4家分店。而網紅餐飲品牌太二酸菜魚、農耕記等也出現在元朗、屯門的商業中心。一些互聯網、科技、高端消費品等品牌的形象店則多集中于市中心，比如內地奢侈品特許經營店UNIBUY就在尖沙咀設立店鋪。

據香港美聯工商鋪統計數據，自2024年11月以來，公司一共為近20家內地品牌企業提供在港的商鋪租賃服務。記者從名單上看到，其中包括瑞幸咖啡、特賣場“淘多多”等。尤其是瑞幸咖啡，在短短的兩個月內，分別在旺角和中環租下了3個鋪位。另據該公司數據，去年來自內地的零售運營商占所有新來者的28%，而2022年還不到5%。

激活香港零售物業租賃市場

香港的旅游業和本地消費力是支撐零售商鋪租賃市場的關鍵因素。香港旅游發展局數據顯示，今年前兩月內地市場累計約650萬人次訪港、同比上升4%，非內地市場累計訪港人次達191萬、同比增長20%，對香港的零售和旅游業產生顯著的積極影響。此外，香港吸引更多專業人才赴港發展的舉措也進一步推動更多內地居民在港消費，為內地品牌在香港設立業務提供進一步動力。

盡管游客數量增加，但香港本地不少零售商對行業前景仍持謹慎態度，加上部分品牌因市場競爭而出清，本地零售商鋪的空置率依然不低。而進軍香港的內地新興品牌則成為振興香港零售業的活躍參與者，一定程度上激活了工商鋪租賃市場，為香港市場注入新的活力。

“部分片區空置已經被吸納了不少，傳統核心區也因游客增多，比情況最嚴重的時候有所好轉了。”美聯旺鋪營業董事何漢明對記者表示，雖然大部分地區的租金沒有明顯的上升空間，但已經呈現止跌回穩的趨勢，尤其是屯門等民生區的商鋪租金，今年首季度已經開始穩定。

何漢明對記者介紹，當前的零售商鋪租金已經回到20多年前的水平。香港一家持有多處商鋪物業的企業業主負責人也對記者表示：“我們位于佐敦的一個鋪位在疫情之前最高租到接近90萬港元/月，現在則是30萬港元/月租給了名創優品。”

在何漢明看來，以餐飲業為例，香港傳統餐飲業如大家樂等大型連鎖店擴張已趨于飽和，但內地品牌如太二酸菜魚、農耕記等會吸引部分消費者嘗新，加上如今租金已調整至一個較低水平，正是內地品牌進軍香港的好時機，預計會有更多新品牌將進入市場并租賃商鋪。

業界期待振興旅游業激活零售業

一方面是正在加速擴張的內地新興品牌，另一方面是整體處于低位的香港零售物業市場，內地品牌赴港開店是否具有更大的議價空間？

對此，何漢明表示，盡管香港零售物業市場整體趨冷，但也出現一定的分化。“實際上，香港一些比較出名的大型購物中心，由于能給租戶提供成熟的配套，自身的招商能力也比較強，即便在市場租金整體下滑的情況下，他們的租金變化幅度也不大。”他表示，這類商場的空置率很低，即便內地品牌想進駐，也未必有供應，議價空間較小。

仲量聯行的數據也顯示，今年第一季度香港黃金地段商業街店鋪的租金同比上漲15%，尖沙咀漲幅最高。就在去年，多個內地茶飲品牌因支撐不起高昂的租金而撤出，或轉移至租金較低的地段。“一些內地品牌缺乏在港運作的經驗，因此在選址方面很可能‘落錯位’。”何漢明表示。

展望未來的香港零售物業市場，何漢明指出，淘寶、京東、大疆等知名內地品牌在港開店，由于整體數量有限，所以對零售物業的租金不會帶來明顯的提升作用，但卻能很大程度上刺激市場信心。“市場未必會那么快向上走，但至少會繼續持平。”

旅游業的復蘇對香港零售業起到至關重要的作用，香港在今年2月公布的2025至2026年度財政預算案中，提出多項措施落實“無處不旅游”的理念，比如向旅游發展局撥款逾12.3億港元，落實《香港旅游業發展藍圖2.0》等。香港零售業界人士普遍期待，香港持續加大力度推廣旅游業，引導更多游客來港消費，同時要進一步降低失業率，提振消費，從而刺激當地零售物業市場。