險(xiǎn)資的目光再次聚焦不動(dòng)產(chǎn)。

3月25日，《國(guó)際金融報(bào)》記者在天眼查平臺(tái)了解到，坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“坤華投資”）對(duì)外投資項(xiàng)目已達(dá)14例，且全部指向萬(wàn)達(dá)系資產(chǎn)。

說(shuō)起坤華投資，可謂來(lái)頭不小。其成立于2023年12月，注冊(cè)資金100億元，由新華保險(xiǎn)、中金資本分別持股99.99%、0.01%。

從掃貨萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，足以窺見(jiàn)險(xiǎn)資對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的濃厚興趣。近年來(lái)，險(xiǎn)資轉(zhuǎn)身做“房東”，對(duì)存量商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓、長(zhǎng)租公寓、康養(yǎng)地產(chǎn)等領(lǐng)域的物權(quán)投資明顯增加，這些底層資產(chǎn)出租、運(yùn)營(yíng)等產(chǎn)生的收益也逐漸成為險(xiǎn)資長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的重要來(lái)源之一。

拓展收租版圖

第三方機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定，并于2022年起呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)和持續(xù)向好預(yù)期。按照年復(fù)合增長(zhǎng)率9.3%計(jì)算，預(yù)計(jì)到2027年住房租賃市場(chǎng)規(guī)模將超2.8萬(wàn)億元。

為培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，去年1月，央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》。其中明確，支持保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資金投資住房租賃市場(chǎng)。

“中國(guó)平安的不動(dòng)產(chǎn)投資敞口持續(xù)收窄，占比已降至3.5%。”在2024年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中國(guó)平安副總經(jīng)理、擬任首席財(cái)務(wù)官付欣在談及資產(chǎn)配置策略時(shí)透露，公司配置了可以產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的收租物業(yè)，這為保險(xiǎn)投資的可持續(xù)發(fā)展提供了非常好的“壓艙石”。

從行業(yè)整體來(lái)看，這一點(diǎn)已成為各大險(xiǎn)企的共識(shí)。以新華保險(xiǎn)為例，除了將14座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目收入囊中之外，今年2月，該公司還聯(lián)合大家人壽、萬(wàn)科集團(tuán)等，共同投資設(shè)立萬(wàn)新金石（廈門）住房租賃股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“萬(wàn)新金石”）。其中，新華保險(xiǎn)持股59.9%，大家人壽持股30%。

記者了解到，萬(wàn)新金石的認(rèn)繳總規(guī)模為16億元，專項(xiàng)用于收購(gòu)廈門佳德宏石置業(yè)有限公司100%股權(quán)，該公司持有廈門泊寓院兒·海灣社區(qū)資產(chǎn)，預(yù)計(jì)將提供7724套保租房。

而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的接盤者中，也不乏其他險(xiǎn)企的身影。2023年12月，陽(yáng)光保險(xiǎn)出資55.1億元設(shè)立麗水聯(lián)融壹號(hào)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），并通過(guò)該基金先后拿下太倉(cāng)、湖州、上海金山、廣州蘿崗、合肥、東莞厚街等6家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

值得一提的是，2024年11月，該基金宣布股權(quán)變更，引入中銀三星人壽和南京太保鑫匯致遠(yuǎn)股權(quán)投資基金管理合伙企業(yè)（有限合伙），二者均出資5億元、持股9.07%，而后者由太保壽險(xiǎn)持股99.98%。也就是說(shuō)，中銀三星人壽、太保壽險(xiǎn)也間接持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

今年1月，中郵保險(xiǎn)作為領(lǐng)投機(jī)構(gòu)，首次與中東主權(quán)投資機(jī)構(gòu)合作，正式簽約上海博華廣場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)專項(xiàng)基金投資協(xié)議。據(jù)悉，博華廣場(chǎng)坐落于上海市南京西路商圈，是區(qū)域內(nèi)稀缺的超甲級(jí)辦公物業(yè)項(xiàng)目。

在此之前，中郵保險(xiǎn)曾于2023年9月斥資42.56億元，拿下位于北京東城區(qū)安定門外大街的原中糧·置地廣場(chǎng)，又于2024年2月以13.6億元拿下西安高新區(qū)的地標(biāo)性建筑西安啟迪中心。

此外，險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)還通過(guò)直接認(rèn)購(gòu)REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）等方式加大不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資力度。今年3月，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT作為市場(chǎng)首批、發(fā)行規(guī)模最大的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，底層資產(chǎn)為青島萬(wàn)象城，中國(guó)人壽系統(tǒng)內(nèi)資金共認(rèn)購(gòu)6.86億元，占總募集規(guī)模的10%，成為第一大外部投資人。

中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)曹德云指出，目前，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)主要呈現(xiàn)以下五方面特點(diǎn)：一是投資主體頭部效應(yīng)明顯，大中型保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)尤其是壽險(xiǎn)公司是主要投資主體，投資余額占90%以上；二是主要資金約70%來(lái)自壽險(xiǎn)公司的期限較長(zhǎng)的傳統(tǒng)型保險(xiǎn)產(chǎn)品；三是投資標(biāo)的多元化，從寫字樓、酒店等逐漸擴(kuò)大到養(yǎng)老社區(qū)、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長(zhǎng)租公寓、倉(cāng)儲(chǔ)物流等，投資標(biāo)的多元化也伴隨著投資策略多元化；四是境內(nèi)外投資重點(diǎn)不同，境內(nèi)以辦公樓、養(yǎng)老社區(qū)、商業(yè)綜合體為主，境外則以倉(cāng)儲(chǔ)物流、酒店、辦公樓為主；五是投資方式以股權(quán)為主，其占比為68%，而債權(quán)和物權(quán)分別占比16%左右。

熱潮有望延續(xù)

談及不動(dòng)產(chǎn)投資布局背后的考量，中郵保險(xiǎn)總經(jīng)理李學(xué)軍表示，一方面是為了補(bǔ)齊公司在不動(dòng)產(chǎn)投資上的短板，完善資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，另一方面則是為了追求穩(wěn)定回報(bào)。

他進(jìn)一步解釋道，西安項(xiàng)目有超長(zhǎng)期的穩(wěn)定租戶，無(wú)論是資本化率還是內(nèi)部收益率，投資回報(bào)都基本確定，屬于類固收的項(xiàng)目；上海和北京的項(xiàng)目都屬于核心區(qū)域、核心地段的核心不動(dòng)產(chǎn)，其在投資過(guò)程中重視租約、未來(lái)潛在租約及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，這兩宗不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)在的出租和運(yùn)營(yíng)效率都很高，簡(jiǎn)單計(jì)算的凈運(yùn)營(yíng)收益率在4%左右或以上。

國(guó)壽投資保險(xiǎn)資產(chǎn)管理有限公司研究團(tuán)隊(duì)此前發(fā)表署名文章稱，長(zhǎng)久期來(lái)看，投資一線城市的辦公、零售和物流的全投資收益率預(yù)測(cè)分別為5.7%、6.5%和7.6%，二線城市分別為6.5%、5.9%和7.2%。

“在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，險(xiǎn)資布局不動(dòng)產(chǎn)的性價(jià)比相對(duì)較高，既能獲取穩(wěn)定的收益，又能抵御一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”北京排排網(wǎng)保險(xiǎn)代理有限公司總經(jīng)理?xiàng)罘诮邮堋秶?guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)指出，首先，不動(dòng)產(chǎn)投資具有相對(duì)穩(wěn)定的收益和較低的風(fēng)險(xiǎn)，與保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)期性和穩(wěn)健性相匹配；其次，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，政策環(huán)境相對(duì)寬松，為險(xiǎn)資提供了良好的投資時(shí)機(jī)；再次，不動(dòng)產(chǎn)投資可以分散險(xiǎn)資的投資風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)配置。

盤古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚也表示，相比股市的高波動(dòng)性，不動(dòng)產(chǎn)投資具有更強(qiáng)的抗周期性，能夠在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中提供更為穩(wěn)定的現(xiàn)金流；同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟和規(guī)范化，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的篩選和管理變得更加可行，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)；此外，持有型不動(dòng)產(chǎn)還有助于保險(xiǎn)資金實(shí)現(xiàn)多元化投資，分散風(fēng)險(xiǎn)，提高整體投資組合的穩(wěn)健性。

“優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園等不動(dòng)產(chǎn)投資不僅能夠容納大體量資金，其租金也能提供一定的現(xiàn)金流，甚至還會(huì)因所在板塊的發(fā)展而產(chǎn)生一定的溢價(jià)，與險(xiǎn)資在投資期限、風(fēng)險(xiǎn)偏好上十分契合。”克而瑞研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

那么，放眼未來(lái)，險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資的熱情能否得以延續(xù)？楊帆向記者給出了肯定的回答。他認(rèn)為，一方面，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間；另一方面，保險(xiǎn)資金的規(guī)模不斷擴(kuò)大，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的需求將持續(xù)增長(zhǎng)。“但是需要注意的是，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的熱度會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境、市場(chǎng)供需等因素影響。因此，具體走勢(shì)還需密切關(guān)注相關(guān)政策和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)”。

江瀚也認(rèn)為，隨著保險(xiǎn)公司資金實(shí)力的增強(qiáng)和風(fēng)險(xiǎn)管理能力的提升，更多資金將流向不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。與此同時(shí)，險(xiǎn)資的投資范圍將進(jìn)一步拓展，除了傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，還將進(jìn)一步關(guān)注租賃住房社區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等新興領(lǐng)域；投資方式也將更加多樣化，包括物權(quán)投資、股權(quán)投資、債券計(jì)劃等多種方式并存。