年內REITs集體走強，持續獲得資金熱捧。

2025年以來，REITs市場表現強勁，63只已上市REITs中62只年內實現正收益，平均漲幅超過10%。REITs普遍分紅意愿較強，21只最新分紅收益率超5%。支持REITs擴容政策陸續發布，機構看好長期投資帶來的收益。

年內REITs平均上漲超10%

今年以來，REITs集體走強，已上市的63只REITs中62只今年以來實現上漲，年內平均漲幅達到10.08%，跑贏A股市場六成以上的個股， 其中6只累計漲幅超過20%。

嘉實物美消費REIT、華安百聯消費REIT、華夏首創奧萊REIT今年以來漲幅居前，分別達到27.68%、23.09%、21.39%。

嘉實物美消費REIT年內漲幅最高，該基金為首批上市的消費基礎設施類REITs，于2024年3月12日上市。根據基金公告，該REIT基礎設施資產包括大成項目、玉蜓橋項目、華天項目和德勝門項目，項目收益良好，去年四季度實現凈利潤1950.76萬元，環比三季度增長89.35%。

分項目類型來看，已上市的REITs基金中消費基礎設施類今年以來表現最好，8只REITs平均漲幅17.8%居首，市政設施、園區基礎設施、倉儲物流3個類型緊隨其后，平均漲幅分別為14.14%、11.31%、10.33%。

在持續上漲后目前部分產品估值偏高，已上市REITs平均溢價率超過20%，嘉實中國電建清潔能源REIT、華夏北京保障房REIT、嘉實物美消費REIT、中金廈門安居REIT溢價率更是達到50%以上。折價的REITs僅6只，均為交通或園區基礎設施類，包括華夏中國交建REIT、平安廣州廣河REIT、中金安徽交控REIT等。

多家機構提示，需關注解禁帶來的流動性沖擊。根據華泰證券研報，2025年將有34只REITs將迎來解禁，解禁實際的拋售壓力與解禁份額、REITs 前期累積收益、機構訴求、市場行情相關。

REITs分紅意愿強烈

近年來，REITs持續獲得資金熱捧，2024年REITs在二級市場成交額達到1022.21億元，今年以來日均成交額達7.04億元，明顯超過去年的4.22億元，成交活躍度持續上升。

REITs受投資者熱捧，穩定且較高的分紅收益是最重要的原因之一。數據顯示，42只REITs在2024年進行了分紅，分紅總額達到83.87億元，5只REITs分紅超億元。今年一季度尚未結束，已有10只REITs進行了分紅，分紅總額達到5.42億元。

根據近12個月現金分紅總額計算，目前21只REITs最新分紅收益率達到5%以上，浙商滬杭甬REIT、國金中國鐵建REIT、鵬華深圳能源REIT居前，分別達到17.91%、15.23%、12.22%。

浙商滬杭甬REIT分紅收益率居首，該基金于2021年6月21日上市，上市以來已進行3次現金分紅，分紅比例（單位分紅/基準日單位凈值）均超過7%。根據公告，其項目資產范圍為杭徽高速公路浙江段及其相關構筑物資產組的收費權。

政策支持REITs擴圍擴容

截至目前，已發行公募REITs共有65只，總發行規模達到1697.36億元。從發行日期來看，去年開始REITs發行提速，2024年發行的REITs數量最多，達到29只，占總數比例超44%，消費基礎設施、水利設施等新資產類型首次入市。

今年以來，REITs延續擴容趨勢，共發行6只，包括首只醫藥倉儲物流REIT，還有11只目前處于申報階段，包括首只申報的數據中心類項目REIT。

近期，多項REITs相關政策發布，支持REITs常態化發行與加速擴容。此前國務院辦公廳發布《關于做好金融“五篇大文章”的指導意見》，強調常態化推進清潔能源、養老、新型基礎設施等領域符合條件的項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金。《提振消費專項行動方案》中提到，支持符合條件的消費、文化旅游等領域項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金。

多家機構表示，看好REITs長期投資空間。中泰證券研報認為，長期看REITs 具備較強配置屬性，建議投資者關注板塊輪動及擴募帶來的投資機會。此外關注宏觀環境、政策環境、基礎設施資產運營基本面改善等帶來的機會，另外需注意防范回撤風險。

國信證券研報認為，從資產配置角度，一方面，短期可關注交通基礎設施、產業園、倉儲物流類相對凈值折價率高的資產，有望受益于估值修復的困境反轉邏輯；另一方面，在當前經濟弱復蘇背景下，為獲得長期穩定派息回報，可關注保障房、生態環保類對經濟周期敏感度低的品種。