上海2025年“首拍”全線飄紅 多城土地市場升溫
來源:上海證券報作者:張良2025-02-21 08:03

在一攬子穩(wěn)樓市政策的支持下,全國多城土地市場活躍度明顯提升。2月20日,上海今年第一批次土拍順利收官,4幅地塊均溢價成交,成交總價約159.26億元。新加坡房企以聯(lián)合體形式參拍并成功摘地,為此次土拍增添一抹異彩。

房企參拍熱情高漲

2月20日上午率先登場的上海虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊共吸引5位競買人參拍。最終經(jīng)過184輪競價,由金茂和新加坡慶隆組成的聯(lián)合體以89.6435億元拿下該地塊,成交樓板價為117474元/平方米,溢價率為38.2%。

在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來,近期金茂拿地較為積極,“去年12月金茂在上海就曾以聯(lián)合體形式斬獲3幅地塊,此次再拿虹口宅地,公司補倉意愿十分強烈”。

上海外環(huán)外土地市場也有所回暖。此次出讓的兩幅外環(huán)外地塊均以較高溢價率成交:奉賢區(qū)奉賢新城一地塊被由龍湖和建華組成的聯(lián)合體摘得,溢價率為16.54%。由國貿(mào)、金地集團、星獅地產(chǎn)組成的聯(lián)合體以8.1521億元拿下松江區(qū)一地塊,溢價率為13.98%。其中,星獅地產(chǎn)也是新加坡房企。

此外,由華潤置地和越秀地產(chǎn)組成的聯(lián)合體以50.9013億元競得浦東新區(qū)一地塊,溢價率為33.38%。“這幅地塊越秀和華潤聯(lián)合體參與度較高,去年的新楊思地塊就是他們拿下的,再入一塊地可以進一步夯實區(qū)域內(nèi)的影響力,同時也可以降低不少成本。”盧文曦說。

中指研究院上海分院分析師蘇曉東認為,本輪土拍的成功是春節(jié)后上海土拍市場的良好開端,稀缺地塊繼續(xù)受到房企熱捧。土拍市場高漲的熱情或?qū)鲗е列路渴袌觯兄诜€(wěn)定購房者預期,有利于上海房地產(chǎn)市場整體企穩(wěn)。

多城土地市場升溫明顯

今年以來,包括上海、杭州在內(nèi)的多個城市土地市場升溫跡象明顯,個別城市甚至出現(xiàn)“地王”。

時隔一年多,金地集團在杭州重啟拿地。1月21日,杭州出讓3幅宅地,其中臨平老城區(qū)一地塊由金地集團以約1.86億元競得,溢價率為31.01%。

1月24日,濱江集團經(jīng)過逾200輪報價,以約54.56億元競得杭州湖墅一地塊,成交樓面價64834元/平方米,溢價率為71.25%,成為杭州新單價“地王”。

成都、鄭州土拍熱度同樣不低。1月27日,成都成華區(qū)1幅地塊由華潤置地以約16.87億元總價、溢價率51.11%競得。2月8日,鄭州迎來春節(jié)后的第一場土拍,共出讓2幅宅地,其中一塊地被8家房企爭搶,最終鄭州中海地產(chǎn)以約10.89億元的價格成功競得,溢價率達87.5%。

克而瑞研究中心發(fā)布的研報顯示,2025年1月核心城市有較多優(yōu)質(zhì)地塊出讓,土地市場通過“以質(zhì)換量”,溢價率創(chuàng)下近三年新高,平均溢價率達8.7%。聚焦重點30城來看,1月的土拍平均溢價率更是高達15.3%。

“整體來看,2025年土拍高溢價開局是優(yōu)質(zhì)資源競爭、政策加力支持與市場預期改善共同作用的結(jié)果。”中指研究院分析師孟新增表示,自2024年9月底以來,一線及強二線城市房地產(chǎn)市場情緒逐步回暖,房企對后市的信心有所修復。2025年初,地方政府積極推出位于核心區(qū)域、配套成熟的優(yōu)質(zhì)地塊,進一步增強了房企拿地的積極性。“從項目開發(fā)節(jié)奏來看,年初拿地能夠在當年實現(xiàn)開工并進入銷售階段,有助于房企快速回籠資金,提升周轉(zhuǎn)效率。”孟新增說。

調(diào)規(guī)助力“好房子”建設

克而瑞研究中心研究總監(jiān)謝楊春告訴上海證券報記者,當前土地市場熱度出現(xiàn)“兩頭高、中間低”的現(xiàn)象,底價成交的地塊占比仍有83%,溢價率在5%以下的地塊占比6%,約8%的地塊溢價率超過20%。市場依然以底價成交為主,但個別地塊的熱度較高,也確實帶動整體溢價率表現(xiàn)突出。

從拿地房企的角度來看,高溢價地塊中,民企拿地的比例達到近四成。但在拿地策略方面仍有顯著差異,國資央企在全國范圍內(nèi)參拍優(yōu)質(zhì)地塊,民企則更加傾向于“本土作戰(zhàn)”。

克而瑞篩選出1月一、二線城市成交的典型高溢價地塊,分析每一幅地的地塊條件后發(fā)現(xiàn),市場競爭壓力、配套條件和盈利空間是拿地企業(yè)的關注重點,能夠高溢價成交的地塊至少在其中一點上表現(xiàn)優(yōu)秀。

值得注意的是,2月12日,北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布“關于印發(fā)《北京市平原多點地區(qū)‘好房子’規(guī)劃管理相關技術(shù)要點(試行)》的通知”。該文件提出可按需設置封閉或開敞陽臺,鼓勵豐富居住空間形式,增配鄰里共享公共空間等。比如在豐富居住空間形式,增強居民“獲得感”方面,通過陽臺、飾面層部分面積不計入容積率,適度提高“得房率”。以建筑面積100平方米和140平方米的戶型為例,“得房率”可以從80%提升至約90%。

去年8月,上海宣布,自2024年第五批次起,上海市商品住房用地出讓對市場熱度較高的地塊實行“雙高雙競”(兩輪競價、兩輪競高品質(zhì)建設標準)舉措,最終實現(xiàn)“高品質(zhì)建設一地一方案”和“市場化配置價高者得”目標。

孟新增表示,去年以來多個熱點城市調(diào)整土拍規(guī)則及計容規(guī)則,改善土地規(guī)劃設計條件和套型要求,包括放寬陽臺/公共空間計容規(guī)則、支持建設立體生態(tài)住宅等,助力“好房子”建設。近期北京出臺“好房子”規(guī)劃管理技術(shù)要點,示范效應和風向標意義明顯,2025年預計將有更多城市優(yōu)化相關政策。

責任編輯: 胡青
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